Alienação fiduciária sem escritura pública: menos custos na venda parcelada

Com a valorização contínua do mercado imobiliário, apartamentos de poucos metros quadrados nas grandes cidades tiveram aumento expressivo de preço, não acompanhado pela renda média do brasileiro.

Um planejamento para a aquisição de um imóvel esbarra em duas preocupações importantes: a segurança jurídica da operação e a capacidade financeira. Quem vende, por outro lado, quer ter certeza do recebimento do valor, já que está se desfazendo do bem. Diante disso, a saída natural para a maioria das pessoas é o financiamento bancário, com despesas de avaliação do imóvel, abertura de contas, juros do empréstimo, escritura e registro, entre outras.

Esses desembolsos, contudo, podem ser reduzidos com um contrato particular de venda e compra com alienação fiduciária, no qual o imóvel objeto da operação fica como garantia do parcelamento ajustado.

Por que garantir uma compra e venda com uma alienação fiduciária por contrato particular?

A resposta é simples: economia, agilidade e desburocratização. Na compra parcelada diretamente com o proprietário ou incorporador, o custo da escritura pública costuma assustar.

Ao optar pela alienação fiduciária por contrato particular, você elimina diversos custos típicos do financiamento bancário, como a avaliação do imóvel, os juros do banco e a escritura pública lavrada no Cartório de Notas. A própria lei garante que o contrato particular assinado entre as partes tem força de documento público para fins de registro.

Quem passa a exercer a função do “Banco”, emprestando o valor ao comprador, é o próprio vendedor, que tem como garantia de recebimento o próprio imóvel vendido. Depois que o contrato é registrado, o imóvel fica ligado ao pagamento do preço. Ele deixa de permanecer livre no patrimônio do vendedor. Ao mesmo tempo, ainda não entra plenamente no patrimônio do comprador.

Em termos simples, o imóvel fica reservado para aquela operação. Em regra, dívidas comuns das partes não atingem o bem da mesma forma que atingiriam um imóvel livre.

E qual a relevância disso? A significativa redução do risco de o imóvel ser atingido por dívidas das partes surgidas após a venda, conforme previsto na Lei nº 9.514, que existe desde 1997.

Mas se a Lei é antiga, por que antes só se falava em escrituras públicas para alienar fiduciariamente um bem? 

A Lei nº 9.514/97 já permitia que a alienação fiduciária fosse feita por escritura pública ou por contrato particular, com os mesmos efeitos. Porém, em 2024, normas administrativas do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) criaram grande confusão ao exigir escritura pública para negócios entre particulares. Somente bancos poderiam continuar usando o contrato particular.

Isso encareceu as vendas diretas, gerou insegurança jurídica para vendedores e compradores e criou um obstáculo ao uso dessa modalidade de operação imobiliária.

Felizmente, a segurança jurídica foi restaurada recentemente.

Em dezembro de 2024, o Supremo Tribunal Federal analisou o tema no Mandado de Segurança nº 39.930 e reconheceu, em definitivo, que a garantia poderia ser criada por contrato particular, não devendo ficar limitada aos bancos ou às instituições financeiras.

Em julho de 2026, o Conselho Nacional de Justiça também resolveu a discussão no âmbito dos cartórios de notas e de registro de imóveis, por meio do Provimento CNJ nº 246, de 28 de julho de 2026.

A escritura pode ser dispensada. O registro, não.

 

A dispensa da escritura pública não significa que o contrato não deve manter formalidades. O documento precisa ser muito bem redigido por um profissional da área e deve conter todos os requisitos obrigatórios previstos em lei, como o preço, as parcelas, os prazos e as consequências do atraso. Também precisa identificar corretamente o imóvel e definir as responsabilidades de cada parte.

Quando cautelosamente redigida, a alienação fiduciária oferece benefícios claros: o vendedor ganha segurança para receber o saldo parcelado e o comprador ganha segurança para ocupar o imóvel e receber a propriedade completa após o pagamento.

Mas, para a garantia ter validade e plena eficácia contra terceiros, o contrato particular precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro na matrícula, a garantia imobiliária simplesmente não existe no mundo jurídico.

Se você está com dificuldade de encontrar interessados com capacidade financeira para comprar seu imóvel, considere esta alternativa: você mesmo pode ajudar o comprador, parcelando parte do preço e recebendo, como garantia, o próprio imóvel. Baixo custo e elevada segurança jurídica.