As locações de curta duração após a reforma tributária

A Reforma Tributária aprovada pelo Congresso Nacional afetará significativamente a tributação sobre os aluguéis de curta duração ou aluguéis por temporada, que incluem as locações por plataformas como Airbnb.

As locações por temporada são definidas na Lei de Locações como aquelas com prazos de 1 a 90 dias. Embora o conceito já seja antigo, as locações por temporada ganharam relevância econômica com a adoção das plataformas de locação como o Airbnb. Com isso, passaram a receber também muitas críticas do setor de hotelaria, em razão da menor carga tributária.

Enquanto os hotéis estão sujeitos a tributos como PIS, COFINS e ISS, as locações por temporada por pessoas físicas sujeitavam-se apenas ao Imposto de Renda, além de serem objeto de grande informalidade e pouca fiscalização.

Como amplamente divulgado, a Reforma Tributária extinguirá PIS, COFINS e ISS e em seu lugar serão criados a CBS e o IBS. A novidade para os aluguéis de curta duração é que a Lei Complementar 214/2025 equiparou tais locações aos serviços de hotelaria para fins fiscais.

Com isso, as locações de curto prazo pagarão os mesmos tributos que os serviços de hotelaria, mesmo se o locador for pessoa física.

O IBS e a CBS na locação por temporada terão uma redução de 40% da alíquota padrão. A alíquota padrão somente será divulgada após as eleições, mas estima-se que ficará entre 26,5% e 28,5%. Desta forma, os aluguéis terão uma tributação de, no mínimo, 15,9% com o CBS e IBS.

Em contrapartida, os hotéis deixarão de pagar PIS, COFINS e ISS, que normalmente somam 8,65%. Já as pessoas jurídicas deixarão de pagar PIS e COFINS na locação de curto prazo, cujas alíquotas somam 3,65%. Assim, o impacto tributário será minimizado para estas pessoas.

Já as pessoas físicas, que hoje não são contribuintes de nenhum destes tributos, sofrerão o acréscimo integral da alíquota do CBS e da IBS, de 15,9%.

No quadro abaixo comparamos a carga tributária das locações de curto prazo antes e depois da Reforma Tributária:

Pessoa Física

Antes da Reforma Tributária (até dezembro de 2026)
Até 27,5% (IRPF)

Depois da Reforma Tributária (a partir de janeiro de 2027)
Até 27,5% (IRPF)
15,9% (CBS/IBS)
Carga Efetiva Máxima: 43,4%

Pessoa Jurídica

Antes da Reforma Tributária (até dezembro de 2026)
11,3% a 14,5% (IRPJ, CSL, PIS e COFINS)

Depois da Reforma Tributária (a partir de janeiro de 2027)
7,7% a 10,9% (IRPJ e CSL)
15,9% (CBS/IBS)
Carga Efetiva Máxima: 26,8%

Importante destacar que nem todo esse impacto será sentido já no próximo ano, uma vez que o ISS será substituído gradualmente pelo IBS entre 2029 e 2033. Em 2027, serão extintos apenas o PIS e a COFINS (alíquota somada de 3,65%) e será criada apenas a CBS. Com a redução de 40%, a alíquota da CBS sobre aluguéis de curta duração deve ser de aproximadamente 5,5%.

Vale ressaltar que a CBS e o IBS permitirão o aproveitamento de créditos dos impostos pagos pelos fornecedores. Assim, será possível abater despesas com as plataformas e prestadores de serviços, desde que estes prestadores sejam pessoas jurídicas e paguem a CBS e o IBS.

Isso levará a uma profissionalização do setor, passando a ser mais interessante contratar pessoas jurídicas do que pessoas físicas para serviços como limpeza. Além disso, a estruturação das locações por temporada com pessoas jurídicas será mais econômica do ponto de vista tributário na maioria dos casos.

Nosso escritório está à disposição para prestar mais informações, esclarecer dúvidas ou analisar situações individualizadas. O contato pode ser feito por nossos telefones (11) 3106-6766 e (11) 98199-8381 ou por e-mail cassianobotelho@advpmr.com.br.

---

Autor: Cassiano Botelho